תמ"א 38

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים שנבנו לפני שנת 1980, ואינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות בפני רעידות אדמה (ת"י 413). מטרת התוכנית היא לעודד חיזוק מבנים ישנים על ידי הענקת תמריצים כלכליים לבעלי דירות ויזמים, כחלק מהיערכות לאירועי רעידות אדמה אפשריים בישראל.
היסטוריה והקמה
תמ"א 38 אושרה על ידי הממשלה בשנת 2005, על רקע החשש מקריסת מבנים ישנים במקרה של רעידת אדמה. התוכנית נולדה בעקבות המלצות ועדות מקצועיות, שבחנו את רמת הסיכון של מבנים שנבנו לפני 1980 ונמצאו בלתי עמידים בפני תרחישי רעידות אדמה. ייחודה של התוכנית היה בכך ששילבה מענה בטיחותי חיוני עם מנגנון של תמריצים כלכליים, אשר איפשרו לבצע פרויקטים של חיזוק מבנים במקביל לשיפור איכות החיים לדיירים, תוך עידוד יזמים לקחת חלק פעיל בתהליך. בכך הפכה תמ"א 38 לכלי מרכזי בקידום פיתוח עירוני מחודש, בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ.
מסלולי פעולה: תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2
התוכנית כוללת שני מסלולים עיקריים:
תמ"א 38/1: חיזוק ועיבוי של המבנה הקיים תוך תוספת קומות או יחידות דיור. במסגרת זו נשמר שלד המבנה, ובמקביל מתבצע שדרוג משמעותי הכולל הוספת ממ"דים, מרפסות, מעליות ושיפוץ חזיתות.
תמ"א 38/2: הריסת המבנה הישן ובנייה מחדש של בניין מודרני תחתיו. מסלול זה מתאים במיוחד למבנים במצב תחזוקתי ירוד או באזורים בהם משתלם כלכלית לבצע בנייה מחדש.
זכויות הדיירים
אחד המרכיבים המרכזיים בתמ"א 38 הוא שמירה על זכויות הדיירים. במסגרת כל פרויקט, הדיירים זכאים לקבל תמורות משמעותיות כגון הרחבת דירות, תוספת ממ"דים, מרפסות, חניה, שדרוג תשתיות, שיפוץ חזיתות והתקנת מעליות. מעבר לכך, זכויותיהם המשפטיות מעוגנות בחוק ובתקנות, והם רשאים להתנגד לפרויקט במידה ואינם מרוצים מהתנאים המוצעים. לצורך קידום הפרויקט, נדרש כי היזם יחתים רוב של לפחות 66% מבעלי הדירות (ובמקרים מסוימים 80%) – תנאי מקדים הכרחי לצורך הגשת הבקשה להיתר בנייה.
שינוי מדיניות ותוקף התוכנית
תוקפה של תמ"א 38 פקע באופן רשמי ב-1 באוקטובר 2023, לאחר החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה. עם זאת, ברשויות מקומיות מסוימות הוחלט להאריך את תוקפה עד פברואר 2024, תוך מתן אפשרות לקדם תוכניות במסגרת התוכנית הישנה. ישנה כוונה להחליפה בתוכניות התחדשות עירונית מותאמות לרשויות.
החלופות לתמ"א 38
לאחר סיום תוקפה של תמ"א 38, מקודמות מספר תוכניות חלופיות ברמה הארצית והמקומית. אחת הבולטות שבהן היא תוכנית התחדשות עירונית במסלול רשויות, שמעניקה סמכויות נרחבות לרשות המקומית לקדם תכניות ייעודיות לשכונות או מתחמים. בנוסף, תוכנית הרשות להתחדשות עירונית מקדמת פרויקטים בהתבסס על קריטריונים סוציו-אקונומיים ותשתיות קיימות.
ברמה המקומית, ערים רבות מקדמות תוכניות מחליפות מותאמות. כך למשל, עיריית רמת גן מקדמת תוכנית הכוללת מדיניות עיבוי בינוי הרלוונטית לשכונות הוותיקות; בעיר חיפה מקודמת תוכנית בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית; בבאר שבע הוכנה תוכנית להתחדשות עירונית שמאפשרת פוטנציאל של כ-22,000 יחידות דיור חדשות; וברמלה הוגשה תוכנית מחליפה לוועדה המחוזית. תוכניות אלו מבקשות לייעל את ההליכים, לקצר לוחות זמנים, ולהתאים את ההתחדשות העירונית לצרכים הייחודיים של כל עיר.
אתגרים וביקורת על תמ"א 38
למרות יתרונותיה, תמ"א 38 זכתה גם לביקורת. אחת הטענות המרכזיות הייתה אי-השוויון הגיאוגרפי – פרויקטים התרחשו בעיקר באזורים מבוקשים כלכלית, בעוד שבפריפריה יישומה היה כמעט בלתי אפשרי. כמו כן, הרשויות המקומיות הביעו דאגה מהעומס שנוצר על תשתיות, גנים, תחבורה וחניה, ללא תקצוב הולם. גם מורכבות ההליכים, התנגדויות של דיירים, ומחלוקות משפטיות בין בעלי דירות ליזמים הקשו על יישום חלק מהפרויקטים.
השפעות כלכליות ונדל"ניות
תמ"א 38 תרמה משמעותית להשבחת ערך הנכסים במרכזי ערים, במיוחד באזורי ביקוש כמו תל אביב, רמת גן והרצליה. עם זאת, נוצרו פערים בין ערך הנכסים לבין יכולת המימוש בפריפריה. בנוסף, עלו מחירים גם בשוק הדיור, ולעיתים נוצרו לחצים על משקי בית שאינם נהנים מהפרויקט, אך מושפעים מעליית מחירי שכירות או מגבלות בנייה באזורים סמוכים.
השפעה אורבנית וסביבתית
פרויקטים של תמ"א 38 שינו את המראה של שכונות רבות – לעיתים לטובה, אך לעיתים תוך פגיעה בצביון הישן. צפיפות אוכלוסין גברה, ולעיתים לא בוצע תכנון כולל לשטחים ירוקים, תחבורה וצרכים קהילתיים. כמו כן, הועלתה ביקורת על כך שהתוכנית עודדה בנייה פר פרויקט במקום תכנון מתחמי כולל, דבר שהוביל לעומס נקודתי ואי התאמה לתשתיות קיימות.
פרויקטים בולטים בישראל
במהלך שנות פעילותה של תמ"א 38, נבנו והתחזקו אלפי מבנים. בין הפרויקטים הבולטים ניתן לציין את שדרוג מבני השיכון הוותיקים בשכונת רמת הטייסים בתל אביב, פרויקט ברחוב ז'בוטינסקי בגבעתיים שכלל גם פיתוח סביבתי, ואת ההתחדשות בעיר רחובות בשכונת כפר גבירול.

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים שנבנו לפני שנת 1980, ואינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות בפני רעידות אדמה (ת"י 413). מטרת התוכנית היא לעודד חיזוק מבנים ישנים על ידי הענקת תמריצים כלכליים לבעלי דירות ויזמים, כחלק מהיערכות לאירועי רעידות אדמה אפשריים בישראל.
היסטוריה והקמה
תמ"א 38 אושרה על ידי הממשלה בשנת 2005, על רקע החשש מקריסת מבנים ישנים במקרה של רעידת אדמה. התוכנית נולדה בעקבות המלצות ועדות מקצועיות, שבחנו את רמת הסיכון של מבנים שנבנו לפני 1980 ונמצאו בלתי עמידים בפני תרחישי רעידות אדמה. ייחודה של התוכנית היה בכך ששילבה מענה בטיחותי חיוני עם מנגנון של תמריצים כלכליים, אשר איפשרו לבצע פרויקטים של חיזוק מבנים במקביל לשיפור איכות החיים לדיירים, תוך עידוד יזמים לקחת חלק פעיל בתהליך. בכך הפכה תמ"א 38 לכלי מרכזי בקידום פיתוח עירוני מחודש, בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ.
מסלולי פעולה: תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2
התוכנית כוללת שני מסלולים עיקריים:
תמ"א 38/1: חיזוק ועיבוי של המבנה הקיים תוך תוספת קומות או יחידות דיור. במסגרת זו נשמר שלד המבנה, ובמקביל מתבצע שדרוג משמעותי הכולל הוספת ממ"דים, מרפסות, מעליות ושיפוץ חזיתות.
תמ"א 38/2: הריסת המבנה הישן ובנייה מחדש של בניין מודרני תחתיו. מסלול זה מתאים במיוחד למבנים במצב תחזוקתי ירוד או באזורים בהם משתלם כלכלית לבצע בנייה מחדש.
זכויות הדיירים
אחד המרכיבים המרכזיים בתמ"א 38 הוא שמירה על זכויות הדיירים. במסגרת כל פרויקט, הדיירים זכאים לקבל תמורות משמעותיות כגון הרחבת דירות, תוספת ממ"דים, מרפסות, חניה, שדרוג תשתיות, שיפוץ חזיתות והתקנת מעליות. מעבר לכך, זכויותיהם המשפטיות מעוגנות בחוק ובתקנות, והם רשאים להתנגד לפרויקט במידה ואינם מרוצים מהתנאים המוצעים. לצורך קידום הפרויקט, נדרש כי היזם יחתים רוב של לפחות 66% מבעלי הדירות (ובמקרים מסוימים 80%) – תנאי מקדים הכרחי לצורך הגשת הבקשה להיתר בנייה.
שינוי מדיניות ותוקף התוכנית
תוקפה של תמ"א 38 פקע באופן רשמי ב-1 באוקטובר 2023, לאחר החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה. עם זאת, ברשויות מקומיות מסוימות הוחלט להאריך את תוקפה עד פברואר 2024, תוך מתן אפשרות לקדם תוכניות במסגרת התוכנית הישנה. ישנה כוונה להחליפה בתוכניות התחדשות עירונית מותאמות לרשויות.
החלופות לתמ"א 38
לאחר סיום תוקפה של תמ"א 38, מקודמות מספר תוכניות חלופיות ברמה הארצית והמקומית. אחת הבולטות שבהן היא תוכנית התחדשות עירונית במסלול רשויות, שמעניקה סמכויות נרחבות לרשות המקומית לקדם תכניות ייעודיות לשכונות או מתחמים. בנוסף, תוכנית הרשות להתחדשות עירונית מקדמת פרויקטים בהתבסס על קריטריונים סוציו-אקונומיים ותשתיות קיימות.
ברמה המקומית, ערים רבות מקדמות תוכניות מחליפות מותאמות. כך למשל, עיריית רמת גן מקדמת תוכנית הכוללת מדיניות עיבוי בינוי הרלוונטית לשכונות הוותיקות; בעיר חיפה מקודמת תוכנית בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית; בבאר שבע הוכנה תוכנית להתחדשות עירונית שמאפשרת פוטנציאל של כ-22,000 יחידות דיור חדשות; וברמלה הוגשה תוכנית מחליפה לוועדה המחוזית. תוכניות אלו מבקשות לייעל את ההליכים, לקצר לוחות זמנים, ולהתאים את ההתחדשות העירונית לצרכים הייחודיים של כל עיר.
אתגרים וביקורת על תמ"א 38
למרות יתרונותיה, תמ"א 38 זכתה גם לביקורת. אחת הטענות המרכזיות הייתה אי-השוויון הגיאוגרפי – פרויקטים התרחשו בעיקר באזורים מבוקשים כלכלית, בעוד שבפריפריה יישומה היה כמעט בלתי אפשרי. כמו כן, הרשויות המקומיות הביעו דאגה מהעומס שנוצר על תשתיות, גנים, תחבורה וחניה, ללא תקצוב הולם. גם מורכבות ההליכים, התנגדויות של דיירים, ומחלוקות משפטיות בין בעלי דירות ליזמים הקשו על יישום חלק מהפרויקטים.
השפעות כלכליות ונדל"ניות
תמ"א 38 תרמה משמעותית להשבחת ערך הנכסים במרכזי ערים, במיוחד באזורי ביקוש כמו תל אביב, רמת גן והרצליה. עם זאת, נוצרו פערים בין ערך הנכסים לבין יכולת המימוש בפריפריה. בנוסף, עלו מחירים גם בשוק הדיור, ולעיתים נוצרו לחצים על משקי בית שאינם נהנים מהפרויקט, אך מושפעים מעליית מחירי שכירות או מגבלות בנייה באזורים סמוכים.
השפעה אורבנית וסביבתית
פרויקטים של תמ"א 38 שינו את המראה של שכונות רבות – לעיתים לטובה, אך לעיתים תוך פגיעה בצביון הישן. צפיפות אוכלוסין גברה, ולעיתים לא בוצע תכנון כולל לשטחים ירוקים, תחבורה וצרכים קהילתיים. כמו כן, הועלתה ביקורת על כך שהתוכנית עודדה בנייה פר פרויקט במקום תכנון מתחמי כולל, דבר שהוביל לעומס נקודתי ואי התאמה לתשתיות קיימות.
פרויקטים בולטים בישראל
במהלך שנות פעילותה של תמ"א 38, נבנו והתחזקו אלפי מבנים. בין הפרויקטים הבולטים ניתן לציין את שדרוג מבני השיכון הוותיקים בשכונת רמת הטייסים בתל אביב, פרויקט ברחוב ז'בוטינסקי בגבעתיים שכלל גם פיתוח סביבתי, ואת ההתחדשות בעיר רחובות בשכונת כפר גבירול.